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西双版纳房价上天,谁的锅?

发布时间:2018/7/5 15:53:25

    以环保部先对海南岛填海作出点名批评,而后海南全域限购作为前车之鉴,这片世外桃源还能任人自由享用多久,悬了。卖玉与翡翠已经满足不了大家了?一起组团来抬高景洪的房价才那么爽吗?在“房住不炒”的基调下,炒房肯定会引来限购令的追杀。

    6月6号,景洪市出台了限售政策,要求在景洪市买的房要在缴交契税两年后才能交易。同时,一个项目一个人只能买两套。调控还说,开发商如果捂盘将会受到严厉惩罚。另外,还调控提出完善差别化的住房信贷政策,加大土地供给、盘活存量土地,适时推出限价商品房,加强预售许可环节的管理,培育租赁市场等意见措施。其实从调控的力度来看,政府对购买端的收紧力度并不算严厉,至少没达到开篇那个楼盘销售说的那么悲观,基本拿房后两年内就可交易。

    这个交易年限,对比一二线城市动辄五年起的门槛来说,算是十分符合景洪市的城市线定位。而同一购房者只能在同一项目里购买两套商品房,更是基本没有影响。但适时推出限价商品房、培育租赁市场这两个面向开发端的措施看起来就特别一二线了。因为2017年,景洪全市常住人口540500人,户籍人口425420人。这是一个小型城市,它的消费能力不高,且户籍人口占据了78.7%,它也不存在租赁市场。但就是这样一个常住人口基本都是本地人的小城市,成为了云南省第二个出台限购政策的城市,第一个是省会昆明。西双版纳、大理、丽江是云南旅游最热的几个地点,但后面两者的现代化程度,其实都高于西双版纳。据相关数据显示,今年5月昆明二手房均价在11396元/㎡,而大理二手房价格达到11195元/㎡,直逼昆明二手房价格。西双版纳则以均价9519元/㎡紧随其后,排名第三。

    而保山、普洱、丽江、玉溪,每平米房价均已超过6千元;临沧每平米房价5953元;余下的德宏、楚雄、曲靖、昭通、红河、文山、怒江、迪庆每平米房价都在4千以上。从价格上来看,大理似乎应该比景洪更先调控。

    但景洪率先被盯上的原因,当地销售告诉记者,是因为它的增幅太过扎眼。从具体项目来看,2016年5月份,西双版纳万达城洋房售价5500元/㎡左右,2017年西双版纳万达城洋房售价翻番达到11000/㎡,而目前西双版纳万达城洋房售价约为13000/㎡。雅居乐西双林语项目2017年时高层售价约为8000/㎡,目前售价已到12000/㎡,合院别墅产品更是涨到了29000元/㎡。

    整个西双版纳区域的房价从2016年开始,就以50%的年增长速度在狂飙。而大理,2013年至今,其新房的销售均价就一直稳定维持在7500元/㎡以上,起点太高,所以增幅看起来就相对平稳,不至于成为“出头鸟”。那么,西双版纳的房价,是谁炒起来的?得说,这个锅“春暖花开”要背四分之一。从2015年开始海南的限购政策便不断加码,西双版纳虽然没有“面朝大海”,但依然春暖花开,不少开发商把国家说的“美好生活”理解成开发“旅游地产”。在海南楼市渐渐控死之时,西双版纳的楼市暴涨,一定程度上是承接了来自海南的投资转移。政策与变味的“旅游地产”将原本打算在海南购房的投资者,推向了云南。也就是说西双版纳上了天的房价,炒房客要背四分之一。玩过英雄联盟的人都知道,如果对方想越塔直接上个引燃表示劝退:如果你敢越塔强杀我就要开大招了。如果没玩过英雄联盟肯定听过一个成语叫杀鸡儆猴吧。

    6月6日西双版纳的限购政策不算严厉,不过投资者再这样玩,难免担保国家不会开大招了。同样春暖花开的还有大理。那么,西双版纳限购之后,外溢的资金会不会涌进大理呢?从数据来看,2017年开始,大理的销售表极其漂亮。据当地统计局公开数据显示,2017年,大理商品房销售面积96.77万平方米,同比增长10.90%。其中,现房销售面积同比增长11.17%,期房销售面积增长10.6%。商品房销售额68.94亿元,增长27.62%。至年底,商品房待售面积仅16.97万平方米。同年12月,全国70个大中城市房价指数中,大理新建住宅价格涨幅排名全国第三。再看今年的数据,国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数显示,大理4月新建商品住宅价格环比上涨1.2%,涨幅相比上月扩大0.3个百分点,且高出昆明涨幅0.5个百分点;相比去年同期上涨8.7%,同比涨幅相较上月收窄0.6个百分点。4月大理二手住宅价格环比上涨0.5%,涨幅相比上月扩大0.2个百分点,且高出昆明涨幅0.2个百分点;相比去年同期上涨4.9%,同比涨幅相较上月扩大0.3个百分点。对了,一位大理的销售告诉记者,“4月海南限购后投资客应该先来大理咨询才被带去西双版纳的,因为因为整个大理库存量特别低。

    “偷偷告诉你,我们大理现在很多开发商都在捂盘,要是查下来一查一个准。”该销售说道。另外,七月份昆明到大理将开通动车,届时昆明到大理仅需2个小时。对于这件事,昆明大理的开发商买了一大堆软文通稿,宣称:大理的房地产市场势必将迎来一次井喷。但记者个人觉得,这些通稿引来的应该是限购而不是购房者。大理目前不限购限售,房价从2017年开始升温,目前价格指数涨幅还没达到调控红线,因为开发商的捂盘以及库存量低,目前大理房价涨幅趋势平稳。但如果突然涌进大批购房者去冲击大理楼市或者涌进大量的大型房企,大理大概率将成为云南的第三个调控城市。让西双版纳房价上天,剩余四分之二的锅得开发商背了。

    2018年6月17日,云南西双版纳南博会再次达成九笔合作签约,约总投资261.7亿元,签约项目涵盖旅游文化、商贸物流、房地产业、制造业、农业等产业和项目。实际上,在版纳类似于上述此类的签约合作已不在少数,但最终都会变味成地产开发。不知道这次的261.7亿元,能“去地产化”多少。记者曾多次探访西双版纳,2012年时走到了西双版纳普洱茶文化博览园,有趣的是,这个博览园里没有一叶普洱茶。只有商场广场、酒店与住宅。翻开历史资料可知,西双版纳普洱茶文化博览园当时总规划面积为640亩,预计总投资10亿元,但最终却变成了一个叫西双十二城的项目,据说这项目卖的还不错。一些开发商借助旅游地产名义“明修栈道、暗度陈仓”,在西双版纳变相圈地和开发房地产已是常态。在2012年之前,与海南一样,西双版纳的当地人对高楼并没有太多的了解,他们认为,自家的竹楼、板房都能够住的很好。

    但2012年,万达来到西双版纳后,这一切都变了(目前这个项目归融创所有)。2015年9月26日,万达国际度假区盛大开业,当天吸引了54万人到场,整个西双版纳被挤得水泄不通。万达带来了万达广场,带来了IMAX电影院、主题乐园、傣秀剧场、酒店群、酒吧街、超市等等一系列现代化的配套,改变了西双版纳的消费格局,也让世人发现这里能培育出高端旅游地产的潜力。再后来,雅居乐也来了。且它的体量比万达大得多——雅居乐在西双版纳的项目总占地2.5万亩,万达西双版纳国际度假区占地约1万亩,而绿城,今年3月接手了景洪市勐泐大道与流沙河交汇处一个175亩的代建项目。大项目对西双版纳来说已不再罕见,包括世纪金源集团、万达集团、保利集团、中国平安、云南城投、华侨城等在内的众多大型开发商和财团,已经在西双版纳这片热带雨林中跑马圈地,划好了各自的领地。这些体量加起来,够他们在西双版纳开发30年以上了。如果限购持续加码,西双版纳很可能变成这些开发商的“麦城”。景洪当地人告诉记者,他们根本购买不起均价一万以上的房子,上述几家企业的房子,全都在他们的能力承受范围之外。很显然,这几家房企从一开始所预期的购买人群,都是“外人”。

    住宅空置率也成为当地房地产市场的现实隐忧,有开发商甚至称景洪市部分楼盘空置率达到七八成。景洪当地人将这些小区形容为黑灯社区,就是普通居住小区,其他任何服务也没有。开发商通过自己的影响力在全国范围内广而告之西双版纳的美好,组织看房游,吸引那些在一二线城市被压力与雾霾包裹,内心充满避世想法的中高收入人群。当然,他们设定的房价,比一线城市低了好几截。但也明显高于当地均价,毕竟他们是品牌开发商。讲真,记者是佩服品牌开发商的造城能力和业务能力的,几年摇旗呐喊下来,项目基本自成了一个小城,且一期期推盘售罄,圈内外名声大涨。但入夜以后,一栋高楼亮灯不足三户的空置率,一下拆穿了这个边陲小镇华而不实的楼市现状。另外,房地产的大量开发,导致当地环境被严重破坏。被誉为“景洪城的眼睛”的白象湖,还被开发商公然填湖建房。先后将湖区北面的70余亩土地改变用途,现今的白象湖的水已经被完全抽干,昔日的游乐场也变成了开发商的售楼处。

    另外云南政府是严控西双版纳开发高尔夫球场的,然而“屡教不改”,西双版纳多个旅游地产项目以体育公园、休息绿地等名称为“幌子”都规划了高尔夫球场。包括西双版纳国际旅游度假区占地90公顷的体育公园,就是一个高尔夫球场。西双版纳成为继海南之后国内旅游地产开发的又一片热土,数以千亿的房地产开发资金在北回归线上唯一的这块绿洲上掀起圈地热潮。所谓的旅游度假区、旅游综合项目、文化产业园等项目,几乎无一例外地都包含房地产开发,且房地产开发在这些项目中的地位颇为重要,甚至是项目的主要盈利来源和依托。据官方资料统计发现,目前众多知名或不知名的开发商、非开发商在西双版纳投资旅游地产的资金规模已经超过1500亿元

    把西双版纳房价高涨的锅甩给一家企业肯定是不客观的,春暖花开的西双版纳,想来的,已经来的企业太多。“旅游+产业”本是一个很好的概念,但是大规模的房地产项目开发与炒房,不仅破坏了此地的自然环境,也哄高了房价,带偏了该有的“产业”发展。以环保部先对海南岛填海作出点名批评,而后海南全域限购作为前车之鉴,这么多房地产企业进入西双版纳“炸山”,这片世外桃源还能任人自由享用多久,悬了。

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